Świdniczanie mają ponad 35 mln zł długu za wynajem mieszkań komunalnych. Kto nie płaci i dlaczego? Jak spłacić zadłużenie?

Lokatorzy mieszkań komunalnych w Świdnicy mają aż 35,6 mln zł zadłużenia wobec miasta. Skąd wzięło się takie zadłużenie? Rozmawiamy z Markiem Suwalskim, dyrektorem Miejskiego Zarządu Nieruchomości w Świdnicy, który zajmuje się mieniem komunalnym.

Skąd się wzięło aż 35 mln 631 tys. zł zadłużenia lokatorów miejskich kamienic wobec Miejskiego Zarządu Nieruchomości i miasta Świdnica?

MAREK SUWALSKI: – To długi od zarania, ciągną się od powstania MZN. W połowie 2008 r. stan zaległości był na poziomie 16 mln zł, potem sukcesywnie przyrastał. Największa dynamika była w latach 2008-14, bo z 15-16 mln zł ewidencjonowanego zadłużenia, nagle pokazało się prawie 30 mln zł.

Czyli dwukrotny wzrost! Z czego to się wzięło?

– Po pierwsze, w zadłużeniu zaczęto uwzględniać koszty postępowań sądowych oraz naliczać odsetki od zadłużenia.

Jeśli chodzi o lokale użytkowe, była też uchwała Rady Miejskiej Świdnicy, która mówiła o nakazie zapłaty 400 proc. czynszu tym przedsiębiorcom, którzy zalegali z płatnościami i tracili prawo do lokalu. Ale do czasu, kiedy nie zdali tego lokalu do miasta, mieli naliczane 400 proc. czynszu.

Długi pączkowały?

– Tak. W końcu ktoś to spostrzegł i z tego przepisu zrezygnowano. Długi jednak zostały, są mało możliwe do zwindykowania. Trzeba je ciągle utrzymywać w stanie nieprzedawnienia, co też rodzi dodatkowe koszty.

Zadłużenie lokali użytkowych nie jest największym problemem. Obecnie to poziom ok. 3 mln zł plus odsetki – około 1,5 mln zł. Na szczęście już tak nie przyrastają, bo odsetki tylko od kapitału są naliczane. Ale gdy w przypadku lokali mieszkalnych poziom należności głównych wynosi ok. 20 mln zł, odsetki gnają – 1 mln zł co roku.

Od czterech lat niwelujemy skalę przyrostu odsetek. Przede wszystkim dbamy o windykację. Prowadzimy po 150 postępowań sądowych i po 300-400, czasem 500 komorniczych rocznie, w sprawie jednego lokalu nawet po kilka postępowań równolegle. Dotyczy to naprawdę około 300-400 lokali.

Dlaczego najemcy nie płacą czynszu? Jest to związane z ich trudną sytuacją materialną?

– Nie ma jednej przyczyny. Część nie płaci, bo nigdy w życiu nie płaciła.

Dlatego, że są biedni czy dlatego że są kombinatorami?

– Taki mają styl życia. Niektórzy może kombinują. Ale trudno mi nazwać kombinatorem 90-latka, który ma ponad 100 tys. zł długu. On po prostu miał taki styl życia. Przez wiele lat nikt nie doprowadził do sytuacji, żeby dług zwindykować, a pana wyeksmitować. Wyrok eksmisyjny jest dziś niewykonywalny ze względu na wiek i aspekty społeczne, na które także zwracamy uwagę. Wynajem mienia komunalnego nie jest działalnością komercyjną, pełni pewną funkcję socjalną, trzeba o tym pamiętać.

Są też rodziny, które nie płacą, bo prowadzą – nazwijmy to – mniej higieniczny styl życia. Ale są tam dzieci i mimo że rodzice zachowują się nieodpowiedzialnie, są różne problemy, trudno obciążać dzieci pozbawianiem całej rodziny dachu nad głową.

Obecnie mamy 156 prawomocnych wyroków eksmisyjnych, ale nie mamy wolnych lokali, do których  tych najemców można eksmitować. W niektórych przypadkach eksmisja byłaby formą nagrody, bo lokale, które zajmują, są już tak zdewastowane, albo o tak niskim standardzie, że wolimy ich sprawy pozostawić bez dalszego biegu.

Bezwzględnie reagujemy w sytuacji zakłócania porządku domowego. Wtedy najczęściej sądy nakazują eksmisje bez prawa do lokalu, a my kierujemy do pomieszczeń tymczasowych własnych lub w  schronisku im. Św. Brata Alberta.

Z iloma lokatorami niepłacącymi czynszu MZN ma stały problem?

– Z ponad 1800 mieszkań komunalnych, jest dziś ok. 500 lokali, których stan zadłużenia przekracza dwumiesięczny czynsz. Około 300 z tych 500 to lokale, z którymi jest już bardzo poważny, systemowy problem. Trudno będzie od tych najemców wyegzekwować pieniądze, a jedynym argumentem, żeby ludzie zaczęli czuć się odpowiedzialnie, jest ich eksmisja.

W tym roku przeprowadziliśmy już 36 eksmisji. To dużo. To jednak ostatni argument naszej perswazji, aby uprzytomnić ludziom, że muszą być odpowiedzialni za to, że mają mieszkanie i muszą wywiązywać się ze swoich obowiązków.

Nie jest naszym celem pozbawianie kogokolwiek miejsca do zamieszkania. W każdym momencie procesu egzekucyjnego jest możliwość nawiązania z nami dialogu i znalezienia próby wyjścia z sytuacji.

Dyrektor MZN ma pełnomocnictwo do zawierania ugód do 6 tys. zł. Urząd Miejski ma jednak takie możliwości właściwie nieograniczone. Każdy, kto będzie chciał poradzić sobie ze swoim zadłużeniem, bo wiadomo – różnie w życiu bywa – ma możliwość skorzystania z tego. Naszym celem nie jest wyrzucanie ludzi z mieszkań, tylko pozyskanie odpłatności za korzystanie z mienia miasta.

Ile z 35 mln zł długów świdniczan wobec miast jest do odzyskania?

– To trudne pytanie. W tych 35 mln zł zadłużenia ponad 12 mln zł to same odsetki. Teoretycznie te odsetki są nie do odzyskania, bo system pomocy, jaki stosujemy dla mieszkańców jest dziś taki, że w sytuacji, kiedy najemca spłaci należność główną plus koszty sądowe, odsetki są mu umarzane. Bardzo wiele osób z tego korzysta, wbrew pozorom.

Tak naprawdę ok. 80 proc. zadłużenia głównego generuje około 200-300 mieszkań plus lokale bierne, które najemcom zostały odebrane, ale został dług, który komornik uważa za nieściągalny.

Realnie może 10 proc. zadłużenia można będzie zwindykować.

Ile jest osób, z których nie można ściągnąć długu?

– Około 200. Ale to nie oznacza, że z tej liczby nie pojawi się ktoś, kto zacznie spłatę. Czasem robią to dzieci, które dorosły i przejęły długi rodziców. Spłacają, żeby mieć czyste konto, wyrwać się z kręgu zadłużenia i zacząć normalnie żyć.

Zadłużenie można spłacić nie tylko gotówką, ale też w formie wolontariatu, zawieszenia naliczania odsetek przy jednoczesnej spłacie zadłużenia. Jest wiele innych możliwości zawarcia ugód z dłużnikami.

A kiedy MZN rozliczy się ze wspólnotami mieszkaniowymi, którym jest winien ok. 2,5 mln zł?

– To temat trudny. MZN jest zakładem budżetowym, funkcjonuje na bazie dochodów generowanych z zasobów, które zostały mu powierzone. Niestety, te dochody są dziś niewystarczające, aby rozliczyć się z długów, które powstały kilkanaście lat temu i są naszym udziałem w tych wspólnotach.

Staramy się spłacać długi w ten sposób, że tam, gdzie wspólnoty podejmują działania modernizacyjne, tam w pierwszej kolejności środki w funduszu remontowym są uzupełniane. Jak długo nam starczy możliwości? Trudno powiedzieć.

Chcę przypomnieć, że jeszcze kilkanaście lat temu ta instytucja zarządzała kilkunastoma tysiącami lokali w Świdnicy, dziś mamy ich w zarządzie ok. 1700. Odeszły te, które sukcesywnie płaciły. I tymi pieniędzmi zawsze pokrywano brak wpłat od tych, którzy nie płacą od szeregu lat. Nie ma chyba gminy w Polsce, która miałaby 100-proc. płatność czynszów.

I chyba nie same czynsze stanowią o problemach finansowych, ale opłaty dodatkowe: za wodę, ogrzewanie, wywóz śmieci. To te opłaty wpływają najbardziej na wzrost zadłużenia. Przecież czynsz socjalny to 1,50 zł za metr. Nawet przy przeciętnym mieszkaniu o powierzchni 50 metrów kwadratowych to skala 75 zł miesięcznie. To można byłoby pokryć z dochodów z lokali płacących czynsze w wysokości 5,20 zł za metr kw. I zrównoważyć budżet MZN.

Ale jak uświadomimy sobie, że rodziny które najczęściej nie płacą, to rodziny wieloosobowe, tam skala zadłużenia przyrasta najszybciej. Tam są wyższe zaliczki od osoby, wyższe opłaty łączne.

W tej chwili mocno spręża nas sytuacja, która wydarzy się w przyszłym roku. Inflacja przecież ruszy. Wiemy już na pewno, że zapłacimy więcej o 43 proc. za energię elektryczną w częściach wspólnych, a od połowy roku 10 proc. więcej za wodę w Świdnicy. Wywóz śmieci będzie droższy o około 60-70 proc. I mamy obraz tego, jak nam wzrosną koszty MZN w tej części lokali, która nie płaci – gwałtowanie nam przyrosną. Musimy to jakoś zbilansować.

Kto najczęściej nie płaci czynszu?

– W dużej części są to rodziny wieloosobowe. Nie płacą też Ci, którzy mają lokale w najgorszym stanie technicznym.

Jest taką prawidłowością, jak analizuję płatności w zależności od rodzaju wyposażenia technicznego budynków, że w budynkach z centralnym ogrzewaniem nie ma aż takich dużych zaległości. Mieszkańcy wiedzą bowiem, że jak nie będą płacić, mogą coś stracić.

Ponad 800 mieszkań komunalnych nie ma łazienki. Wstyd chyba, jak na Świdnicę i XXI wiek?

– Nie wiem czy wstyd. Zasób mieszkaniowy gminy to dziś budynki, które zawsze były kiepsko wyposażone technicznie i w kiepskim stanie ogólnym. Takie je miasto otrzymało. Patrząc na obowiązki gminy, naszą rolą jest zabezpieczenie podstawowych potrzeb mieszkaniowych. I z tego się wywiązujemy.

Nie mamy roli zapewniania mieszkań docelowych. Dziś rynek mieszkaniowy jest bardzo bogaty i daje mnóstwo możliwości zdobycia lokalu. Każdy, kto chce pracować i jest odpowiedzialny, może sobie zapewnić mieszkanie we własnym zakresie, w lepszym lub gorszym komforcie.

Zajmujemy się obecnie mieszkaniami z lokatorami, którzy przed laty dostali przydział komunalny, nie chcieli zostać właścicielami i w nich do dziś funkcjonują. Wielu to ci, których komercyjni zarządcy, w ramach wyroków eksmisyjnych, pozbywali się z zasobów zarządzanych przez siebie oraz osoby, które po prostu nie poradziły sobie w życiu i są w strefie zachowań społecznych, które do końca nie są akceptowalne, ale mimo to miasto ma obowiązek zapewnienia im minimum warunków do życia.

Patrząc z tego punktu widzenia, to nie wstyd, że 800 z 1800 mieszkań nie ma łazienki. Dla mnie trudnym zagadnieniem jest jednak to, że dzisiaj w strukturze zarządzanych obiektów mamy ich tak dużo. Bo jak tych 800 lokali było w strukturze 12 tys. mieszkań, miało to inne znaczenie. Prywatyzacja, czyli oddawanie mieszkań za 1-3 proc. wartości, spowodowało, że ci wszyscy, którzy mieli potencjał do tego, żeby łożyć na utrzymanie systemu, zostali z tego wyłączeni.

Martwi mnie też, że jest coraz mniej lokatorów, którzy utrzymują mieszkania w należytym stanie technicznym i wywiązują się ze wszystkich obowiązków.

Dziś w systemie zarządzania mieniem komunalnym zakład budżetowy MZN próbuje to wszystko połatać we własnym zakresie, ale coraz bliżej jest sytuacja, kiedy będzie potrzeba większego dotowania tego zadania z budżetu miasta, bo zawsze będzie grupa mieszkańców, która sobie nie radzi i której trzeba będzie pomóc.

Fot. Daniel Gębala

•